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收房后买受人能否以交房时开发商 不符合交房条件而主张违约金?
来源:邛崃市人民法院 时间:2018-06-29 分享给好友:

购买商品房并如期收房后,以开放商在交房时未取得规划验收合格证导致违约为由主张违约金能否被支持?

2015年1月26日,王强和妻子与某知名开发商签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》,约定二人购买该开发商开发的商品房。该《商品房买卖合同》第十条约定,开发商应当在2016年6月30日前向王强交付该商品房,交付时该商品房应取得规划验收合格证、商品房面积实测报告书。该《商品房买卖合同》第十二条逾期交房责任中的约定:除不可抗力外,出卖人未按第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的,按照下列第2种处理方式处理:(1)由出卖人继续组织相关单位在60日内予以实施到位,在该期限内达到上述承诺条件则出卖人不承担违约责任;(2)超过60日仍未达到上述承诺条件的,出卖人应当采取补救措施并根据新的逾期天数按日计算向买受人支付已付购房款万分之壹的违约金。该合同第十四条交接手续第(一)约定:该商品房达到第十条约定的交付条件后,出卖人应当在交付日的7日前,书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。出卖人应当出示第十条约定的证明文件,并满足第十条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全,或者未满足第十条约定的其他条件的,买受人有权拒绝接受,由此产生的逾期交房责任由出卖人承担,并按第十二条处理。

合同签订后,王强已通过缴纳首付款168 684元、按揭款160 000元方式共向开发商支付了购房款328 684元。2016年7月31日,开发商向王强交付房屋,开发商交付房屋时,没有取得所购房屋的规划验收合格证。2017年4月5日,开发商取得原告所购房屋的规划验收合格证。2017年8月8日,王强及其妻子二人将开发商告上法庭,请求开发商支付违约金。

法院一审认为,原、被告签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》为双方真实意思表示,不违反法律、行政法规强制性规定,依法有效。原告已按约支付房款,被告亦应按约履行交房义务,并满足交房所约定的条件。虽然被告在交房时未取得规划验收合格证,未达到合同约定条件,按照合同约定原告有权拒绝接受房屋,并要求被告承担由此产生的逾期交房责任。但是原告在知道或应当知道房屋不具备约定交付条件的情况下,仍接收房屋,视为双方对交房条件的变更,原告可以在接受房屋后继续要求被告依据合同约定完善房屋交付条件。原告在接受房屋后又以房屋不具备交付条件为由主张逾期交房违约金,缺乏依据,同时本案原告也未举证证明因房屋交付条件不具备给其造成了实际损失,故法院依法判决驳回了二原告的诉讼请求。

宣判后,原、被告双方在法定期限内均未提起上诉,目前,该判决已发生法律效力。(文中人物系化名)

 

二级法官周小西提示

该案的争议焦点主要是原告收房后能否主张违约金。目前,我国合同法规定的违约金有两种:一是补偿性违约金,是对合同一方当事人因他方违约可能遭受的财产损失的一种预先估计,给付了违约金,即免除了违约一方赔偿对方所遭受的财产损失的责任,并且违约金的数额应与损失额大体一致,若违约金的数额过高或过低时,允许当事方申请调整。二是惩罚性违约金,其作用全在惩罚,如果对方因违约而遭受财产损失,则违约一方除支付违约金外,还应另行赔偿对方的损失。该案中滞纳金性质实际上就是惩罚性违约金,故法院遂依法作出上述判决。本案中原告主张应兼具两种性质,但是违约金产生的前提是存在违约行为,被告交房时未取得规划验收合格证,确属于不符合交房条件,但是原告在知道或者应当知道这种情形的情况下并未拒收房屋并主张违约金,反而实际进行了收房,原告以实际行为表明其对于原有合同中交房条件进行了变更,故被告违约行为不成立,原告违约金的主张也得不到支持。

 

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